Hvad skal man betale, når man arver et hus? - Guide til arveafgift og andre udgifter

At arve et hus kan være en stor og overvældende begivenhed. Udover de mange følelser, der er forbundet med at miste en nærtstående, skal man også forholde sig til en række praktiske og økonomiske spørgsmål. Et af de spørgsmål, der ofte dukker op, er: "Hvad skal jeg egentlig betale, når jeg arver et hus?" Er der kun arveafgift, eller er der andre udgifter, jeg skal være forberedt på?

Hvis du er nybagt husejer som følge af en arv og er i tvivl om de økonomiske forpligtelser, så er du ikke alene. Det kan virke uoverskueligt at navigere i reglerne for arveafgift, ejendomsskatter og andre potentielle udgifter. Men fortvivl ikke, denne blogpost er skrevet for at give dig en klar og letforståelig guide til, hvad du skal betale, når du arver et hus. Vi vil gennemgå de forskellige typer af udgifter og give dig svar på de spørgsmål, du måtte have, så du kan føle dig klogere og mere tryg ved situationen. Målet er, at du får et godt overblik over de økonomiske aspekter ved at arve et hus, og hvordan du bedst håndterer dem.

Kort fortalt: Arveafgift er den primære udgift, men der er mere...

Lad os starte med det korte svar: Når du arver et hus, er den primære udgift, du skal betale, arveafgift (også kaldet boafgift). Arveafgiften er en skat, der betales til staten af værdien af den arv, du modtager.

Men udover arveafgiften, kan der også være andre potentielle udgifter forbundet med at arve et hus. Det kan for eksempel være:

Ejendomsskatter: Løbende ejendomsskatter som grundskyld og dækningsafgift.
Ejendomsvurdering: Udgifter til en eventuel ny ejendomsvurdering.
Advokat- eller rådgiveromkostninger: Hvis du har brug for juridisk eller økonomisk rådgivning i forbindelse med arven.
Vedligeholdelse og reparationer: Udgifter til at vedligeholde og reparere huset.
Forsikringer: Udgifter til husforsikring.
Flytning og tømning: Udgifter til flytning, rengøring og eventuel tømning af huset.
Ejendomsmægler salær (hvis salg): Hvis du vælger at sælge huset, skal du betale salær til ejendomsmægleren.

Lad os dykke ned i de enkelte udgiftsposter og se nærmere på, hvad de indebærer.

1. Arveafgift (Boafgift) – Den væsentligste udgift

Arveafgift er den mest betydningsfulde udgift, når du arver et hus. Det er en skat, der beregnes som en procentdel af værdien af det, du arver.

Hvem skal betale arveafgift?

Det er arvingerne, der skal betale arveafgift af deres respektive arveandele.

Hvordan beregnes arveafgiften af et hus?

Værdiansættelse af huset: Først skal værdien af det arvede hus fastsættes. Dette sker typisk på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering. I visse tilfælde kan det være nødvendigt at indhente en supplerende vurdering fra en ejendomsmægler eller valuar, hvis den offentlige vurdering ikke anses for retvisende.
Fradrag for gæld: Fra husets værdi fratrækkes eventuel gæld, der er knyttet til huset (f.eks. realkreditlån). Det er kun netto-værdien af huset, der indgår i beregningen af arveafgiften.
Beregning af arveafgift: Arveafgiften beregnes af den resterende netto-værdi af huset (og den øvrige arv). Satsen for arveafgiften afhænger af din relation til afdøde:
- Ægtefæller: Ægtefæller betaler ingen arveafgift. Der er fuldt bundfradrag for ægtefæller.
- Børn, børnebørn, forældre: Betaler 15% i arveafgift af værdien, der overstiger et bundfradrag. Bundfradraget reguleres årligt – tjek den aktuelle sats på Skat.dk.
- Andre arvinger (f.eks. søskende, venner, samlevende uden testamente): Betaler 36,25% i arveafgift af værdien, der overstiger et lavere bundfradrag end for børn m.v. Bundfradraget reguleres årligt – tjek den aktuelle sats på Skat.dk.

Eksempel på beregning af arveafgift (forenklet):

Lad os sige, du arver et hus, der er vurderet til 2.000.000 kr., og der er et realkreditlån på 500.000 kr. knyttet til huset. Du er barn af afdøde.

Netto-værdi af huset: 2.000.000 kr. (værdi) - 500.000 kr. (gæld) = 1.500.000 kr.
Din andel af netto-værdien (hvis du er eneste arving): 1.500.000 kr.
Fradrag af bundfradrag (eksempel, aktuelt bundfradrag skal bruges): Lad os antage bundfradraget er 321.700 kr. (2023-niveau). 1.500.000 kr. - 321.700 kr. = 1.178.300 kr.
Beregning af arveafgift (15% af overskydende beløb): 1.178.300 kr. x 15% = 176.745 kr.

I dette eksempel skal du betale ca. 176.745 kr. i arveafgift af huset. Bemærk, at dette kun er et eksempel, og det præcise beløb afhænger af den aktuelle ejendomsvurdering, gæld, bundfradrag og din relation til afdøde.

Hvornår skal arveafgiften betales?

Arveafgiften skal typisk betales inden for 6 måneder efter dødsfaldet. Fristen fremgår af den opkrævning, du modtager fra Skatteforvaltningen.

Vigtigt at vide om arveafgift:

Indbetalingskort fra Skat: Du modtager et indbetalingskort fra Skatteforvaltningen med oplysning om, hvor meget du skal betale i arveafgift og betalingsfristen.
Mulighed for betalingsaftale: Hvis du har svært ved at betale arveafgiften inden for fristen, kan du i visse tilfælde indgå en aftale med Skatteforvaltningen om en betalingsordning. Kontakt Skatteforvaltningen for at høre om mulighederne.
Arv kan bruges til betaling: Du kan bruge afdødes midler (dvs. fra dødsboet) til at betale arveafgiften, inden arven fordeles til arvingerne. Det er altså ikke nødvendigt at betale arveafgiften af egne midler, hvis der er penge i dødsboet.

Kort sagt: Arveafgift er den primære udgift ved at arve et hus. Størrelsen afhænger af husets værdi, eventuel gæld og din relation til afdøde. Du modtager opkrævning fra Skat og kan i visse tilfælde lave en betalingsaftale.

2. Ejendomsskatter – Løbende udgifter som ny husejer

Udover arveafgiften, skal du som ny husejer også være opmærksom på de løbende ejendomsskatter. Disse skatter skal betales årligt eller halvårligt til kommunen og dækker forskellige ydelser og afgifter i forbindelse med ejerskabet af huset.

De typiske ejendomsskatter omfatter:

Grundskyld (ejendomsskat): Betales af alle boligejere og beregnes på baggrund af grundværdien af ejendommen. Satsen fastsættes af den enkelte kommune.
Dækningsafgift (i visse kommuner): Nogle kommuner opkræver dækningsafgift, primært i større byer. Dækningsafgiften beregnes af ejendomsværdien og er typisk lavere end grundskylden.
Renovation, rottebekæmpelse m.v.: Betaling for kommunens ydelser i forbindelse med renovation, rottebekæmpelse, skorstensfejning og lignende. Opkræves typisk sammen med ejendomsskatterne.

Hvad skal du betale i ejendomsskat?

Ejendomsskattebillet fra kommunen: Du modtager en ejendomsskattebillet fra kommunen med oplysning om, hvad du skal betale i ejendomsskat for det kommende år/halvår og betalingsfristen.
Betaling via Betalingsservice: Ejendomsskatter betales typisk via Betalingsservice.

Kort sagt: Som husejer skal du betale løbende ejendomsskatter til kommunen. Disse dækker grundskyld, dækningsafgift (i visse kommuner) og renovation m.v. Du modtager en ejendomsskattebillet fra kommunen.

3. Ejendomsvurdering – Mulig udgift i forbindelse med arv

I forbindelse med arven af et hus, kan der opstå situationer, hvor der skal laves en ny ejendomsvurdering. Dette kan for eksempel være relevant, hvis arvingerne er uenige om husets værdi, eller hvis den offentlige ejendomsvurdering anses for at være forældet eller ikke retvisende.

Hvornår kan en ny ejendomsvurdering være nødvendig?

Uenighed blandt arvinger: Hvis arvingerne har forskellige opfattelser af husets værdi, kan en ekstern vurdering fra en ejendomsmægler eller valuar skabe klarhed og danne grundlag for enighed.
Offentlig vurdering er forældet: Hvis den offentlige ejendomsvurdering er flere år gammel, afspejler den måske ikke den aktuelle markedsværdi. En ny vurdering kan være relevant for at sikre en korrekt beregning af arveafgiften og for et eventuelt salg af huset.
Særlige forhold ved huset: Hvis huset har særlige karakteristika (f.eks. unik beliggenhed, markant renovering, specielle mangler), kan en individuel vurdering være mere retvisende end den generelle offentlige vurdering.

Hvem betaler for ejendomsvurderingen?

Aftale blandt arvinger: Arvingerne kan aftale at dele udgiften til en ejendomsvurdering.
Dødsboet: Udgiften til ejendomsvurderingen kan også betales af dødsboet, inden arven fordeles.

Hvad koster en ejendomsvurdering?

Ejendomsmægler vurdering: En skriftlig vurdering fra en ejendomsmægler koster typisk mellem 2.500 og 5.000 kr. Nogle mæglere tilbyder mundtlige vurderinger gratis i forbindelse med en potentiel salgsopgave.
Valuarvurdering: En vurdering fra en valuar (en specialist i ejendomsvurdering) er typisk dyrere end en ejendomsmæglervurdering og kan koste fra 5.000 kr. og opefter, afhængigt af husets kompleksitet og størrelse.

Kort sagt: En ny ejendomsvurdering kan være relevant i forbindelse med arv af hus, især ved uenighed eller hvis den offentlige vurdering er forældet. Udgiften kan deles af arvingerne eller betales af dødsboet. Prisen afhænger af typen af vurdering.

4. Advokat- eller rådgiveromkostninger – Juridisk og økonomisk bistand

Arv af et hus kan være en kompleks juridisk og økonomisk proces. I visse tilfælde kan det derfor være en god idé at søge rådgivning hos en advokat eller en anden rådgiver med speciale i arveret og dødsbobehandling.

Hvornår kan advokat- eller rådgiverhjælp være relevant?

Komplekst dødsbo: Hvis dødsboet er komplekst og omfatter mange aktiver, gæld eller arvinger, kan det være en fordel at søge professionel rådgivning for at sikre en korrekt og smidig afvikling.
Uenighed blandt arvinger: Hvis der er uenighed eller konflikter blandt arvingerne om arven, kan en advokat hjælpe med at mægle og finde en løsning.
Særlige spørgsmål om arveret: Hvis du har specifikke spørgsmål om arveret, arveafgift, testamenter eller andre juridiske aspekter af arven, kan en advokat give dig de rette svar og vejledning.
Ønsker om privat skifte: Hvis I som arvinger ønsker at gennemføre et privat skifte, men er usikre på processen, kan en rådgiver hjælpe jer trygt igennem forløbet. Her kan SkifteGuiden.dk være en ressource, der gør privat skifte overskueligt og økonomisk. [Image of SkifteGuiden.dk website on a laptop screen] SkifteGuiden.dk tilbyder online værktøjer og guides, der trin-for-trin hjælper jer med at håndtere privat skifte selv, og dermed spare de ofte høje omkostninger til en advokat eller bobestyrer.

Hvad koster advokat- eller rådgiverhjælp?

Advokatsalær: Advokater tager typisk betaling pr. time (timetakst). Timetaksten varierer afhængigt af advokatens erfaring og speciale, men ligger ofte mellem 1.500 og 3.000 kr. + moms pr. time. De samlede advokatomkostninger kan derfor hurtigt løbe op.
Rådgiverhonorar: Andre rådgivere (f.eks. revisorer, økonomiske rådgivere) har også timetakster, der varierer.

Hvem betaler for rådgiverhjælpen?

Arvingerne selv: Arvingerne kan vælge at betale for rådgiverhjælpen af egen lomme.
Dødsboet: I visse tilfælde kan udgifterne til rådgiverhjælp betales af dødsboet, især hvis rådgivningen er til gavn for alle arvinger og boets afvikling. Dette kræver dog enighed blandt arvingerne eller godkendelse fra skifteretten.

Kort sagt: Advokat- eller rådgiverhjælp kan være relevant ved komplekse dødsboer, uenighed, særlige spørgsmål eller ønske om privat skifte. Omkostningerne kan være betydelige, og betales enten af arvingerne selv eller af dødsboet i visse tilfælde. Overvej om SkifteGuiden.dk kan være en billigere løsning for privat skifte.

5. Vedligeholdelse, reparationer og forsikring – Løbende udgifter som boligejer

Når du arver et hus, overtager du også ansvaret for at vedligeholde huset og betale de løbende udgifter der er forbundet med ejerskabet. Dette omfatter blandt andet:

Vedligeholdelse: Løbende vedligeholdelse af hus og have, f.eks. maling, havearbejde, rensning af tagrender, osv. Disse udgifter varierer meget afhængigt af husets stand og størrelse.
Reparationer: Uforudsete reparationer kan opstå i alle huse, f.eks. reparation af tag, VVS-installationer, hvidevarer osv. Det er vanskeligt at budgettere med reparationsudgifter, men det er fornuftigt at have en buffer til uforudsete udgifter.
Forsikringer: Som husejer skal du have husforsikring (brandforsikring). Det er også anbefalelsesværdigt at have indboforsikring og eventuelt ejerskifteforsikring. Forsikringspræmierne afhænger af husets værdi, beliggenhed og dækning.

Budgetter for løbende udgifter:

Det er individuelt, hvor meget man skal budgettere med til vedligeholdelse, reparationer og forsikringer. Tommelfingerreglen siger, at man årligt skal budgettere med ca. 1-3% af husets værdi til vedligeholdelse. Dertil kommer udgifter til forsikringer og eventuelle opsparinger til større reparationer.

Kort sagt: Som husejer skal du budgettere med løbende udgifter til vedligeholdelse, reparationer og forsikringer. Størrelsen af disse udgifter varierer afhængigt af huset og dine valg af dækning.

6. Flytning, tømning og rengøring – Udgifter ved overtagelse af huset

I forbindelse med at overtage et arvet hus, kan der være udgifter til flytning, tømning og rengøring. Dette afhænger af, om du selv skal flytte ind i huset, eller om huset skal tømmes og rengøres inden salg eller udlejning.

Potentielle udgifter:

Flytning: Hvis du skal flytte dine egne møbler og ejendele ind i det arvede hus, kan der være udgifter til flyttefirma, leje af flyttebil, benzin, flyttekasser osv.
Tømning af hus: Hvis huset skal tømmes for indbo (møbler, personlige ejendele osv.) kan der være udgifter til affaldsdeponi, containerleje, bortskaffelse af farligt affald osv. I visse tilfælde kan man sælge indboet og derved reducere udgifterne – eller måske endda tjene penge.
Rengøring af hus: Hvis huset skal rengøres grundigt inden overtagelse, salg eller udlejning, kan der være udgifter til rengøringsfirma eller rengøringsmidler.

Hvem betaler for flytning, tømning og rengøring?

Arvingerne selv: Arvingerne afholder typisk selv udgifterne til flytning, tømning og rengøring, hvis det er i forbindelse med deres egen overtagelse af huset.
Dødsboet: Hvis udgifterne er nødvendige for at klargøre huset til salg eller udlejning (og dermed til gavn for alle arvinger), kan de i visse tilfælde betales af dødsboet. Dette kræver dog enighed blandt arvingerne eller godkendelse fra skifteretten.

Kort sagt: Ved overtagelse af et arvet hus, kan der være udgifter til flytning, tømning og rengøring. Disse afholdes typisk af arvingerne selv, men kan i visse tilfælde betales af dødsboet.

7. Ejendomsmægler salær – Udgift ved salg af arvet hus

Hvis du som arving vælger at sælge det arvede hus, skal du være forberedt på at betale salær til en ejendomsmægler. Salæret er betalingen til ejendomsmægleren for at hjælpe med at sælge huset.

Hvad koster ejendomsmægler salær?

Procentsats af salgsprisen: Ejendomsmægler salær beregnes typisk som en procentsats af den endelige salgspris. Satsen varierer fra mægler til mægler og afhænger af husets type, beliggenhed og salgsforventninger. Typisk ligger salæret på mellem 1-5% af salgsprisen + moms. Du kan forhandle salærsatsen med mægleren.
Fast salær: Nogle mæglere tilbyder også et fast salær, uanset salgsprisen. Dette kan være en fordel, hvis huset forventes at blive solgt til en høj pris.
Markedsføringsomkostninger: Udover salæret, kan der også være særskilte udgifter til markedsføring af huset (f.eks. annoncer, professionel fotograf, salgsopstilling). Spørg mægleren, om markedsføringsomkostningerne er inkluderet i salæret, eller om de kommer oveni.

Eksempel på ejendomsmægler salær:

Lad os sige, du sælger det arvede hus for 2.500.000 kr. og aftaler et salær på 2% + moms med ejendomsmægleren.

Salær (2% af 2.500.000 kr.): 50.000 kr.
Moms (25% af 50.000 kr.): 12.500 kr.
Samlet ejendomsmægler salær: 62.500 kr.

I dette eksempel skal du betale 62.500 kr. i ejendomsmægler salær.

Hvem betaler ejendomsmægler salæret?

Sælger (arvingerne): Det er sælgeren af huset (i dette tilfælde arvingerne), der betaler ejendomsmægler salæret. Salæret fratrækkes salgsprisen, inden provenuet fordeles til arvingerne.

Kort sagt: Hvis du sælger et arvet hus, skal du betale ejendomsmægler salær. Salæret beregnes typisk som en procentdel af salgsprisen og varierer fra mægler til mægler. Salæret betales af sælger (arvingerne).

Privat skifte via SkifteGuiden.dk – Spar penge og gør processen nemmere

Som du kan se, er der en række potentielle udgifter forbundet med at arve et hus. Udover arveafgiften, kan der være løbende ejendomsskatter, udgifter til vurdering, rådgiverhjælp, vedligeholdelse, flytning og ejendomsmægler salær, hvis huset skal sælges.

Især omkostningerne til advokat eller bobestyrer kan løbe op og spise en stor del af arven, hvis man vælger bobestyrerskifte. Privat skifte er et markant billigere alternativ, hvor arvingerne selv står for at afvikle boet. Men mange arvinger kan være usikre på, hvordan man praktisk griber et privat skifte an.

Her kommer SkifteGuiden.dk ind i billedet som en uvurderlig ressource. SkifteGuiden.dk er en online platform, der guider jer trin for trin igennem hele processen med privat skifte. [Image of SkifteGuiden.dk website on a laptop screen] Med klare instrukser, skabeloner til dokumenter og personlig support, gør SkifteGuiden.dk det nemt og overskueligt at håndtere privat skifte selv.

Fordele ved at bruge SkifteGuiden.dk til privat skifte:

Markant billigere end advokat/bobestyrer: Spar tusindvis af kroner i salær.
Nem trin-for-trin guide: Følg de klare instrukser og skabeloner.
Overblik og kontrol: Bevar overblikket over boet og økonomien.
Troværdig og ekspertbaseret: Udviklet af eksperter i arveret og dødsbobehandling.
Personlig support: Få hjælp og rådgivning ved behov.

Med SkifteGuiden.dk kan I trygt og økonomisk fornuftigt håndtere privat skifte selv og spare mange penge i forhold til at bruge en advokat eller bobestyrer.

Konklusion – Få overblik og tag trygt hånd om arvesituationen

At arve et hus indebærer både glæde og ansvar. Det er vigtigt at være forberedt på de potentielle udgifter, der følger med, så du undgår ubehagelige overraskelser. Denne guide har forhåbentlig givet dig et godt overblik over de forskellige udgiftsposter, du skal være opmærksom på, når du arver et hus.

Husk, at arveafgift er den primære udgift, men at der også er andre løbende og potentielle udgifter som ejendomsskatter, vedligeholdelse og rådgiverhjælp. Overvej privat skifte som en billigere løsning, og brug SkifteGuiden.dk som en ressource til at gøre processen nemmere og mere overskuelig.

Med den rette information og planlægning kan du trygt og økonomisk fornuftigt håndtere arvesituationen og nyde glæden ved at være husejer.

Har du spørgsmål eller brug for mere hjælp? Besøg SkifteGuiden.dk for yderligere information om privat skifte og dødsbobehandling. Klik her for at besøge SkifteGuiden.dk.